棱镜|广州深圳银行收紧房贷 假离婚买家担心睡大觉
光大证券、财新证券等多家券商研究报告提到，2020年下半年银行发放的房贷规模大于2020年上半年，房地产贷款占比大幅上升，因此超上限的银行名单可能会增加。
作者|纯子郭菲菲主编|杨步定
出品|棱镜腾讯小满工作室
“第一季度业绩是半年。”每年1月是银行寻求存款和贷款“良好开端”的关键时刻。经过去年的疫情，银行对2021年的良好开局寄予厚望。但由于央行房地产贷款集中管理政策的影响，近期多家银行开始限制个人房贷业务，银行贷款方遭遇“瞎火”。
1月26日，笔者从广州、广州、深圳多家银行的个人贷款经理和房产中介处了解到，近期除北京外，广州、深圳、上海均经历了明显的房贷收紧，甚至暂停业务受理。
“基本上我是不会放过的。”某银行个人贷款经理直接告诉笔者。
四大银行迎接中介：暂停订单
“今年1月份收紧的个人抵押贷款与去年12月份相当。”一位上海总部官员说。一般来说，年底是银行房贷额度最紧张的时候，所以很多票据会推迟到一月份额度充足的时候。
该负责人表示，由于抵押额度紧张，建行、工行、兴业、招商银行等银行已向该机构打招呼，暂停接单。至于他们什么时候能放松，他们说不准。
由于房贷限制，上海白领袁岳(化名)的购房过程也受到了影响。虽然转账已经在网上签约，但是银行贷款还很遥远。1月21日，上海发布最新楼市调控政策，她担心自己会成为精准打击的目标。
2020年11月，袁岳带着“假离婚”走出家门，拿到了一张房票，在上海虹口区买了一套90年代的“破旧房子”。由于银行政策收紧，袁岳的抵押贷款预计将推迟到今年4月。为了避免睡大觉，她最近找了银行的关系，预计可以插队，提前贷款到三月份。
一位熟悉上海房贷政策的市场人士表示，按照以往的正常节奏，1-2周银行审批后，7天税务审核，2周左右贷款发放，整个周期1-2个月左右。近日，上海楼市调控新政策出台后，银行严查首付，是否有消费贷款或商业贷款违规进入楼市。所以现在审批时间翻倍，银行会直接通知客户没有放款时间表。这样一来，整个交易周期拉长，楼市的交易节奏自然会放缓。
招商银行深圳分行的一位个人贷款经理也告诉笔者，他们银行额度快用完了，以后房贷额度会减少。“没有工作可做。”他开始担心自己的未来。
深圳和上海是之前楼市最热的两个城市。
但相比上海、深圳收紧额度，广州的房贷政策更为严格。建行广州分行个人贷款部的一位人士告诉笔者，今年1月，监管部门对广州各银行进行了窗口指导，控制了房贷额度。部分银行已暂停受理房贷，建行仍在受理，审批正常，但放款时间不确定，“基本不允许贷款”。
他告诉提交人，他们只能等待监管部门的通知，不定期发放，按照申请贷款的顺序发放贷款。他还建议笔者去其他银行问问，“四大行应该差不多”。
据南方日报报道，1月23日，广州各银行收到监管部门指导意见：新增个人住房贷款比例不能超过12.6%；各家银行每月新增个人住房贷款金额不能超过
然后作者以申请房贷的名义咨询了工商银行广州某分行个人贷款部经理，得到的回答是目前有额度，但是下一步政策如何变化就不好说了。
“想尽快借。”他建议。
与上海房贷额度紧张不同，北京房贷业务运行正常。“贷款速度很快”，北京市房地产总社的一位业务员告诉笔者，纯商业贷款2-3个工作日内批完，到户后5个工作日内将贷款送到银行。“过去三个月一直是这样的节奏。”他说。
“两条红线”限制，多家银行房贷超标
多家银行在新年初始就收紧房贷额度，与央行近期发布的房地产贷款集中度管理制度有关。
2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中 度管理制度的通知》(下称“《通知》”) ，根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，并对超过上限的机构设置2年或4年的过渡期。
这也是监管首次公开对房地产贷款的余额提出量化的集中度管理要求，被外界称为房贷的“两条红线”。以第一档的中资大型银行为例，其房地产贷款的占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
光大证券研究所采用母行口径贷款余额来近似替代央行公式中的分母，测算出2020年上半年各家银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比。该测算得出第一档中资大型银行中，建行、中行和邮储三家银行超标；第二档中资中型银行中，招行、中信、浦发、兴业四家银行超标。其中招行和兴业银行两家超标幅度较大，均在4年过渡期之内。
大中型银行房贷占比超标情况 数据来源：光大证券研究所
值得一提的是，包括光大证券、财信证券在内的多家券商研报提到，2020 年下半年银行发放按揭贷款规模较上半年更大，房地产贷款占比明显提升，因此超上限银行名单可能还会增加。
光大证券研究所认为，2021年总体信用环境偏紧，预计新增人民币贷款规模在19-19.5万亿元，在贷款需求旺盛、供给相对受控的环境下，该政策是为了防止过多金融资源流向房地产领域，引导信贷资源重点支持制造业、科技等重点领域及小微、三农等薄弱环节融资。
一家国有大行上海某二级分行行长告诉作者，早在去年下半年，行里就已经传达了房地产贷款占比不得超过40%这一要求，并开始逐步收紧房贷，“房贷肯定会进一步收紧”。
个人按揭贷款因其低不良率和低资本消耗，长期被视为银行零售贷款中的一项优质业务，如今面临约束之下，银行或将发力重点转向消费贷款、信用卡等其他非按揭零售业务上。
安信证券研报提到，在此政策影响下，银行更多零售信贷资源有望在信用卡、个人消费信贷、个人经营性贷款之间均匀分布，支持居民消费与小微主体的经营，这也对银行挑选优质客户、风控水平提出了更高的要求。
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