房价在涨吗？北京楼市迎来罕见的“暖冬” 新房二手房交易量再创新高
尽管市场成交不减，无限量增加，但北京房价保持稳定。北京房价涨幅得到控制，与“有限竞争空间”的存在密切相关。
2020年，北京楼市将迎来罕见的“暖冬”。
据中原地产研究中心统计，截至2020年12月27日，北京今年新建住宅累计成交47816套，达到近五年来的最高点；共有16.43万套二手房在网上签约，超过了去年的14.5万套，是近四年来的最高纪录。
从年初疫情的冲击，到逆势过山车，北京楼市多年积压的需求已经释放一次。经济动荡下的资产配置需求，新屋市场性价比产品的增加，学区的“硬通货”都成为市场的催化剂。
但是北京的楼市相对于其他一线城市要温和很多，新房和二手房价格基本稳定。“今年的特殊市场环境不可复制。明年可能无法维持这种上升趋势，很可能稳定甚至下降。”和硕首席分析师郭毅告诉记者。
北京楼市年末翘尾
年底，北京新房市登顶，周度成交量再创新高。
据北京中原最新统计，上周(12月21 -27日)北京新住宅市场成交量(不含拆迁房，不含共有产权房，含普通住宅豪华别墅)为116.12亿元，居今年周度首位，成交量较上周增长29%。
具体到项目层面，北京投资开发了岚山有限竞赛室、颐和金茂大厦等30处物业，成交额超过1亿元，有限竞赛室占14席。其中，海淀区北京投资发展蓝山有限竞争房引领北京新房交易市场，成交额7.2亿元，成交合同130份。
二手房市场同样火爆。“最近，一些受欢迎的社区的访问次数显著增加。许多业主急于在年底前把房子搬走。有学区需求的家长也要赶在年底看房，以便明年入学资格前落户。”海淀区一位房地产经纪人说。
再回头看，据我爱我家研究院统计，11月北京网上签约二手房17268套，比10月份增长20.5%，比去年同期增长40.44%。5月以来，北京二手房网上签约量连续7个月保持在16000套以上，整体市场表现良好。
“2020年北京市场温度上升，主要是全国其他城市普遍上升，而北京则连续3到4年下降，性价比已经显现。”中原地产首席分析师张大伟认为，市场供应结构已经发生变化，无限量项目的建设已经逐渐稳定了平均交易价格。
2020年前11个月，全国商品房销量达到15万亿元，销售面积150834万平方米，住宅销售面积增长1.9%。随着疫情得到控制，经济复苏，楼市需求逐渐被拉动，北京等一线城市热度迅速回升。
另外，今年的市场比较特殊，由于国际关系和疫情的影响，海外购房者的意愿下降，只需要购房者进入市场，对学区房的需求增加了。安居客的调查数据显示，只有16.5%的受访者有海外置业意愿，同比下降20.6个百分点。
值得注意的是，北京的新房和二手房市场表现不同。“今年新屋市场销售额突破3000亿，创下2006年网上签约以来的新高；二手房市场已经开战
不仅如此，新房市上面积小、总价低的产品更多，比如50平米左右的一居室，70平米左右的两居室。这在过去几年的市场上是罕见的，不仅降低了上车门槛，而且对二手房客户形成了非常明显的分流。
定价方面，由于库存压力和成交率，今年北京五环外新房定价普遍低于市场预期。从实际交易来看，房企的促销取得了显著成效。今年五至六环路外分别售出8629套和3632套，同比分别增长44.7%和33.4%。
与此同时，北京今年无限量的土地供应有所增加，这意味着明年市场上会有更多的高价项目，也凸显了下限竞拍房的性价比。“有的家庭感觉到了紧迫感，及时买房；部分家庭市场有望上涨，进行资产配置是为了保值增值。”郭毅说。
高压调控下价格平稳
尽管市场成交不减，无限量增加，但北京房价保持稳定。
根据我爱我家研究院的数据，今年前11个月，北京二手房平均成交价格为56864元/平方米，同比小幅上涨0.93%。根据国家经济战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》，北京房价较2017年高点下跌15.8%。
中国社会科学院认为，从房价由涨转跌的变化来看，上述现象主要是2017年上半年一二线城市房地产调控过重所致，代表城市为北京、天津、郑州、石家庄及北京周边城市，调整时间约为三年半。
北京的房价涨幅得到了控制，这也与“有限竞争空间”的存在密切相关。
自2016年起，北京土地“招标、拍卖、挂牌”引入新规定，限制未来建筑面积和拟出让土地的平均售价，即“住宅建筑规模中建筑面积在90平方米以下的住房面积比例应达到70%以上”，以稳定按需供应，稳定房价。
据壳牌研究院统计，自2018年竞争性住房产品进入市场以来，北京市平均交易价格增速从2017年的28%大幅下降至2018年的-3%，增速保持稳定。有限竞争空间产品的价格限制属性对稳定市场价格起到了很好的作用。
有限竞争空间的价格调整策略主要是限制热点中高端项目价格，抑制热点价格过度上涨，进而降低整体房价增速。但由于产品同质化问题严重，在非核心地段淘汰部分项目难度极大。
值得注意的是，为了满足市场需求，负责调控的“限竞房”供应量正在逐渐减少。今年北京的限定赛房供应量占比不到20%，而北京的限定赛房成交量2018年约占60%，2019年约占40%。
尽管如此，截至今年12月23日，北京已累计售出限制赛房1634万平方米，限制赛房面积572万平方米，仍有65%的限制赛房等待改建。"按照目前的去化学速度，至少需要5到10年才能完成去化学."壳牌研究院表示。
“目前，限制竞争的住宅产品存量较大，承担着价格稳定器的作用。他们短期内不会退出市场。预计北京新房市场价格增速短期内将保持稳定，房价大幅上涨的可能性较小。”根据上面研究所的说法。