部分城市房价回到2016年 一线城市只有广州还在涨
截止到2020年11月，全国重点城市很多城市的均价已经回到了两年前的位置，部分城市的价格甚至回到了2016年，但主要还是在三四线城市。与此同时，除广州以外的一线城市的价格由于高价格已经跌破2018年的平均价格。但是在一线城市，二三线城市，单个城市不同区域的价格呈现出不同的趋势。
2020年即将过去，临近年底，各大城市的供应量都在稳步上升，交易似乎也有好转的迹象。但从房价来看，国家统计局最新数据显示，全国平均房价已跌破万元，天津、郑州等各大媒体纷纷出现房价“大跳水”的城市。
1月份国家统计局70个城市房价数据显示，45个城市房价环比上涨，比9月份少10个城市，热点二三线城市增速全面收窄。
11月，上海亿居房地产研究院发布的最新报告显示，重点监控的108个主要城市的一手住房价格指数环比下降，下降城市数量较上月增加8个。内江、黑河和忻州是排名前三的城市。
事实上，自2016年提出“住房不可投机”以来，全国整体房价稳步下降。根据CRIC数据，一线城市中，只有广州仍保持一定的上升趋势，北京、上海、深圳都经历了不同程度的回调。其中，11月份北京、深圳住宅最新平均成交价格已跌破2017年全年平均水平，上海已回到2018年的水平。在所有重点城市中，11月份有17个城市的均价低于2018年的年均价，部分城市甚至回到了2016年的时代。
01
广州一线城市还在崛起
审评委数据显示，2020年11月，一线城市新增供应面积360万平方米，环比保持增长趋势，商品量相对充足。其中，上海迎来阶段性回调，供应面积降至36万平方米，较上月分别下降25%和54%。房企的推进步伐明显放缓；与广州和深圳形成鲜明对比的是，供应量大幅增加，环比增幅超过80%。
从均价来看，2020年11月，北京、上海、深圳一线城市的平均交易价格均呈现不同程度的下降。其中跌幅最大的是北京，比2019年平均成交价格低4.79%，其次是深圳，比2019年平均成交价格低2.45%。在四个一线城市中，只有广州11月份的平均房价比2019年上涨了7.6%左右。
细分来看，11月份上海平均成交价格为53259元/m2，比2019年下降2.44%，比2018年商品房平均成交价格低149元/m2。从均价来看，可以说上海现在已经回到了2018年。
同时，北京11月份平均成交价格为45174元/平方米，深圳11月份平均成交价格为55707元/平方米。其中，2017年北京已跌破年均45250元/平方米，而深圳与2018年均价相对持平，较2017年下降2.87%。
表：一线城市近几年房价涨跌幅
来源：审评委
从数据层面来看，大部分一线城市似乎又回到了两年前，但从实际调查过程来看，发现大部分购房者还是觉得房价在涨。
陈老师看中了最近在上海开盘的一个北环项目。从价格上看，项目均价9.2万元/平方米。“闸北现在是新静安，房价惨不忍睹。往年怎么会这么高？“陈告诉我们，附近的二手房价格都不低，买这种房子一直受到限制。许多人想要它，但他只能通过摇动怒号来购买它
对此，我们专门按区域和环路筛选了上海的平均成交价格，最终发现房价下跌的主要区域在上海外环之外。截至新闻稿，上海郊区环平均成交价格为31266元/m2，上海郊区环平均成交价格为47583元/m2，均低于2019年同期。同时，内环平均成交价格为119398元/m2，是上海环路中涨幅最高的，同比上涨约7.2%。
从地区来看，闵行、嘉定、普陀、南汇、松江下降明显，除普陀外，其他四区相对较远。
02
近20个重点城市的房价低于2018年
在我们重点关注的163个城市中，除一线城市外，11月份有14个城市的均价一直低于2018年全年的均价，其中九江、肇庆、义乌的价格一直低于2017年的均价，肇庆的最新价格更是跌破了2015年的7810元/m2，跌至7007元/m2，接近2014年的水平。
值得一提的是，温州房价从2014年的20557元/m2降至2015年的17402元/m2后，截至2020年11月，其均价并未回到2014年的水平，为18942元/m2。这也是唯一一个房价低于2014年的城市。
如果价格涨跌幅度控制在-10%到10%的范围内，那么所有重点城市约33个城市的价格都接近2018年。其中九江和义乌因为跌幅超过10%，所以不包括在内。
表：重点城市中与2018年均价相比涨跌幅最高10个城市
来源：审评委
03
国内生产总值排名靠前的城市房价大幅上涨
按前三季度各大城市GDP来看，万亿元以上的城市有11个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉、天津。此外，前三季度，国内生产总值超过5000亿元的城市有31个。
相比之下，除了一线城市，其他GDP排名最高的城市的物价涨幅都很大，如重庆、苏州、成都、杭州、南京、武汉、天津、宁波等。
其中，重庆房价连续多年上涨。截至2020年11月，平均成交价格为13276元/m2，比2019年上涨11.17%，苏州平均成交价格为25795元/m2，比2019年上涨16.88%，成都涨幅高达37.16%。
值得注意的是，天津最新的房价虽然没有大幅下跌，但在2020年前三季度已经跌出GDP城市前十。今年第三季度，有消息称房价“大幅跳水”。
对此，我们的调查发现，无论是与北上广深还是其他炙手可热的二线城市相比，天津的存量规模都不容小觑。2019年天津新房年成交面积1411.8万平方米，2018年成交面积1259.3万平方米，前五年年均成交面积1621.4万平方米。这意味着，以目前的大盘存量，天津新房市两年不新增量是卖不完的。在巨大供应量的影响下，天津新房价格难以明显上涨。从区域来看，天津楼市的一些区域，包括武清、西青、河东、东丽等，价格都有不同程度的下降，尤其是远郊。
此外，今年上半年疫情影响最大的武汉11月份最新均价为15556元/平方米，较2019年房价上涨19.85%，是涨幅较大的二线城市之一。看来武汉楼市已经基本完成了疫情后的恢复工作。
总体来说，截止2020年11月，全国重点城市的很多城市均价已经回到了两年前的位置，部分城市甚至回到了2016年，但主要是三四线城市。同时，由于一线城市房价偏高，2018年除广州以外的房价都跌破了均价。然而，无论是一线城市还是二三线城市，单个城市不同区域的房价呈现出不同的趋势。总体而言，随着城市的分化，每个城市内部的不同区域也开始明显分化，未来房价的走势可能会随着不同城市和区域的选择而有不同的曲线。
预计未来热点城市将着力稳定地价、房价和市场交易秩序，真正落实“三稳”政策。对于那些房价低、发展相对落后的城市，要解决人口长期萎缩导致当地住房需求严重下降的问题。